Immobilien-Flipping: Wie die Fix & Flip-Strategie funktioniert

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Poungsaed-Studio/shutterstock.com

Für alle Immobilieninvestoren, die möglichst schnell Eigenkapital aufbauen möchten, ist die Fix & Flip-Strategie interessant. Großer Beliebtheit erfreut sich das Immobilien-Flipping in den Vereinigten Staaten von Amerika. Doch auch in Deutschland findet es immer mehr Beachtung. Hierbei sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten.

Die klassische Methode im Immobilieninvestment ist Buy & Hold. Dabei handelt es sich um den Einkauf eines Objektes, das anschließend für mehrere Jahre im Besitz des Käufers bleibt. Dadurch wird kontinuierlich ein Cashflow durch Mieteinnahmen generiert. Im Gegensatz dazu geht es bei der Fix & Flip-Strategie um aktiven Immobilienhandel, das heißt, Häuser und Co. werden aufgewertet und kurzfristig weiterverkauft, um den rasanten Aufbau von Eigenkapital zu fördern.

Bedeutung von Fix & Flip

Das Fix & Flip-Geschäft lässt sich als absolute Profimethode unter den Immobilieninvestment-Strategien bezeichnen. Voraussetzungen sind gute Kenntnisse und umfangreiche Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt. Das Prozedere verläuft wie folgt: Ein „heruntergekommenes“ Objekt wird eingekauft. Durch Sanierung kommt es zur Aufwertung, wodurch der Marktwerkt gezielt gesteigert wird. Ein rascher Wiederverkauf verspricht einen hohen Gewinn. Vergessen sollte man nicht, dass es hierbei in einem gewissen Grad auch um Spekulation geht. Gute Grundlagen für die Fix & Flip-Strategie sind:

  • Immobilien anzuschaffen, die nur optische Mängel aufweisen
  • Objekte zu kaufen, die über eine gute Bausubstanz verfügen
  • Entscheidungen können kurzfristig getroffen werden
  • gute Handwerkerkontakte

Funktionsweise des Immobilien-Flippings

Um im Fix & Flip-Geschäft erfolgreich zu sein, spielt der Einkaufspreis eine große Rolle. Nur günstige Objekte kommen in Frage, was bedeutet, dass man gezielt nach stark sanierungsbedürftigen Immobilien Ausschau hält. Danach werden sie unter Einsatz von Eigenkapital wieder aufgewertet. Teilweise sind Häuser, Wohnungen etc. aus Privathand besonders günstig. Beachtet werden sollten die besonderen Gewährleistungspflichten eines Privatverkäufers – ein Kaufvertrag muss explizit angepasst werden. Das zunehmende Immobilien-Flipping in den USA begründet sich auf die zurzeit schnell ansteigenden Häuserpreise.

In Amerika gibt es Gesellschaften, die sich auf optisch besonders heruntergekommene Objekte spezialisiert haben. Zum einen wird damit eine zu große Konkurrenz ausgeschlossen, die die Preise automatisch in die Höhe treiben würde. Zum anderen ist reichlich Aufwertungspotential vorhanden. In der Regel werden die Immobilien nach 60 bis 120 Tagen wieder abgestoßen. Der relativ kurze Zeitraum wird für die umfassenden Renovierungen genutzt, wozu eine gute Zusammenarbeit mit verschiedenen Handwerkern bestehen muss. Der Gewinn beträgt in den Staaten etwa zehn Prozent des Kaufpreises.

pixabay.com | Die meisten Häuser werden binnen weniger Wochen saniert und sofort weiterverkauft.

Fix & Flip-Strategie in den Vereinigten Staaten von Amerika

In Deutschland ist die Fix & Flip-Strategie weitaus weniger bekannt als in Amerika. Besonders Immobilien-Experten haben sich in unserem Land diesem Thema verschrieben, oft dient es zur kurzfristigen Beschaffung von Eigenkapital, das die Grundlage für das nächste Buy & Hold-Geschäft darstellt. Wer auf den Immobilienmarkt in den USA blickt, erkennt einerseits die große Gewinnspanne, andererseits auch die breite Spekulationsbasis. Bereits vor etwa zehn Jahren entstand dort eine ähnliche Situation wie heute: Immer mehr Amerikaner kauften hochklassige Immobilien auf Kredit.

Jedoch folgte kurz nach dem Kaufwahn eine große Krise, was dazu führte, dass die Käufer ihre Darlehen nicht mehr zurückzahlen konnten. So manch ein Experte stellt sich die Frage, warum in den Staaten wiederum die Entwicklung einer Immobilienblase mit zahlreichen kreditfinanzierten Objekten möglich war. Eine mögliche Antwort ist die Niedrigzinsphase, die mehr und mehr Investoren verlockt.

Beachtenswertes für Privatinvestoren in Deutschland

Eine Gefahr für Privatinvestoren beim Fix & Flip-Business besteht darin, dass das Finanzamt aus steuerlicher Sicht diese als gewerbliche Immobilienhändler einstuft. Das passiert beispielsweise, wenn über fünf Objekte innerhalb eines Jahres verkauft werden. Daher ist es empfehlenswert, sich an diese Obergrenze zu halten. Ansonsten erwartet Investoren der Verzicht auf viele Steuervorteile. Möglicherweise müssen sogar Abschreibungen des Gebäudewertes zurückgeführt werden.

Wer größere Vorhaben in Angriff nimmt, sollte die passende Rechtsform wählen. Im Bereich des Immobilien-Flippings kommt die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) am ehesten infrage. Über diese werden sämtliche Objekte verwaltet und sie zahlt auch die Steuern.

Günstige Kreditbedingungen erleichtern das Immobilien-Flipping

Wer in das Fix & Flip-Geschäft einsteigen möchte, kommt in der Regel um die Aufnahme eines Kredites nicht herum. Beim Immobilien-Flipping sollte man auf eine kurze Laufzeit achten, damit sich das Darlehen sofort nach dem Verkauf des zügig sanierten Objektes problemlos ablösen lässt. Wer beispielsweise hohe Vorfälligkeitsgebühren zahlen muss, verringert seinen Gewinn. Gleich, ob für Immobilien oder andere Wertsachen, es lohnt sich, die zahlreichen Kreditanbieter – sei es on- oder offline – einem intensiven Vergleich zu unterziehen, um die günstigsten Konditionen zu erhalten. Mittlerweile bestehen sehr gute Chancen, um einen adäquaten Bankkredit direkt online aufnehmen zu können.

Ist jedem Interessenten die Investition in eine Immobilie möglich?

Entgegen der weitverbreiteten Meinung, dass nur gut betuchte Menschen im Immobilieninvestment einen Platz finden, stellt sich die Wirklichkeit anders dar. Jeder, der mit Ehrgeiz ein finanzielles Grundgerüst aufbaut, kann sich die Fix & Flip-Strategie zu eigen machen und hohe Gewinne erzielen. Der Vorteil beim Kauf von Immobilien ist, dass nur ein geringer Eigenanteil oder gleichwertige Sicherheiten vorhanden sein müssen, um eine Finanzierung von einer Bank zu erhalten. Diesen Umstand gibt es sonst bei keiner anderen Investitionsart. Wer zum Beispiel in Aktien oder Gold investiert, hat die Möglichkeit auf einen Cash-Flow.

Allerdings wird kein Geldinstitut das zunächst benötigte Geld für den Einkauf zur Verfügung stellen. Denn während der Gold- oder Aktienmarkt als volatil gilt, verfügen Immobilien über Stabilität. Aus diesem Grund werden diese Objekte von der Bank deutlich leichter beliehen.